Уходящий 2016 год был не самым простым для застройщиков. Однако, несмотря на это, компания «Дон-Строй Инвест», сумела не только увеличить выручку на 40%, а объем проданных площадей на 49%, но и сократить долговой портфель. Как работа девелопера изменилась в сложных экономических условиях, и какие новые проекты собирается запустить в 2017 году один из крупнейших застройщиков Москвы, в интервью рассказала гендиректор компании Алена Дерябина.
— Алена Викторовна, давайте начнем издалека — с 2010 года, когда вы возглавили компанию. Что тогда представлял из себя «Донстрой», и какие изменения с тех пор произошли?
— Думаю, я не преувеличу, назвав изменения колоссальными. В 2010 году портфель компании включал чуть больше 800 тысяч кв. метров. Это было пять недостроенных жилых комплексов с небольшим объемом остатков на продажу, максимальной стоимостью 11 млрд рублей.
К сегодняшнему дню наш портфель вырос в десять с лишним раз и достиг почти 8,5 млн кв. метров. Из них 1,2 млн мы построили и ввели в эксплуатацию, передали покупателям более 6100 квартир. В стройке находится 2,9 млн кв. метров. И еще более 4 млн — в разработке. Этот портфель проектов позволит компании заработать в среднесрочной перспективе 260 млрд рублей.
Почему я делаю такой акцент именно на портфеле проектов? Потому что для девелопера это ключевой показатель. Девелопер с малым портфелем проектов и сам не имеет перспектив для развития, и никак не работает на интересы города.
— А как работает на интересы города большой портфель?
— Во-первых, при реализации большого портфеля девелопер создает новые объемы инфраструктуры — транспортной, инженерной, социальной. Мы, например, уже построили и передали городу более 60 тысяч кв. метров социальных объектов. В том числе офис московского управления ФНС, тяговые подстанции для Московского метрополитена и ряд других объектов.
А во-вторых, реализация крупного портфеля проектов формирует новый поток поступлений в городской бюджет. Общий объем наших платежей различного назначения в пользу города за 2010-2016 годы составил 14,5 млрд рублей. А, например, суммарный объем дополнительных налоговых поступлений в бюджет от реализации проектов «Сердце столицы» и «Символ» — 11,6 млрд.
— Когда вы говорите о портфеле — речь идет о земельном банке, или проектах, которые вы перевели в реализацию?
— Сам по себе земельный банк вообще не является проектом. Проектом в нашем понимании является земля с наличием на нее исходно-разрешительной документации, позволяющей вовлечь эту землю в девелоперский оборот. Потому что если мерить портфель земельными банками, то тогда у нас самый крупный девелопер — это город Москва и Российская Федерация, ведь земли у них больше всех. Поэтому когда мы говорим, что в нашем портфеле перспективных проектов — более 4 млн кв. метров, мы имеем в виду участки, которые еще не перешли в стройку, но уже обеспечены документами.
— Это то, что вы покупали в последнее время, или наследство прежнего «Донстроя»?
— Это новые проекты, которые раньше ни в виде земельного банка, ни в каком-либо другом виде не присутствовали в портфеле «Донстроя».
— А как вы их приобретаете?
— По-разному. Это всегда вопрос договоренностей и переговоров.
— И какой объем инвестиций «Донстрой» направляет в приобретение новых проектов?
— Вообще мы изначально были ориентированы на то, чтобы направлять инвестиции не только на финансирование текущих строительно-монтажных работ, но и на формирование портфеля девелоперских проектов. Например, в 2016 году объем инвестиций у нас составил порядка 20 млрд рублей, из которых 13 с лишним млрд пошли на стройку, а все остальное — в проектирование и в разработку новых площадок. Планируемый объем инвестиций в 2017 году — порядка 34-35 млрд рублей, из которых вложения в стройку составят ориентировочно 20 млрд рублей, а остальное опять же придется на инвестиции в проектирование и разработку нового пула проектов. То есть наша задача — ежегодно вкладывать деньги не только в землю и в реализацию уже имеющегося портфеля проектов, но и в создание задела на будущее.
— Что вам интереснее — промзона с большим выходом площадей или что-то маленькое и эксклюзивное в центре Москвы?
— Нам не интересна точечная застройка. Потому что мы понимаем, что трудозатраты на реализацию проектов точечной застройки и реализацию проектов на крупных площадках соизмеримы.
— То есть, по сути, вы уходите из «де люкса»? Потому что «де люкс» это практически всегда более-менее точечная застройка.
— В каком-то объеме мы все равно в «де люксе» останемся. Ярким подтверждением тому является наш новый проект «Жизнь на Плющихе». Это дом в Хамовниках, площадью 56 тысяч кв. метров, который мы вывели на рынок в ноябре. Плюс у нас планируется в следующем году вывод нового проекта в сегменте «де люкс», тоже в центре Москвы. Пока о нем говорить рано, думаю, мы объявим о нем где-то во втором полугодии 2017 года. Так что премиальные проекты мы все равно будем реализовывать, но их доля не будет превалировать.
— Что значит — не будет превалировать?
— Когда мы заявляли в 2011 году стратегию нашей компании на ближайшие семь лет, то говорили, что хотим себя видеть во всех сегментах примерно в равных долях. По 30% на «бизнес», «премиум» и «де люкс». Ситуация в макроэкономике в 2014 году нас сильно поправила, и мы были бы не очень умны, если бы продолжали слепо следовать этой стратегии. Потому что целевая аудитория сместилась в бизнес-класс. И мы, соответственно, нарастили свое присутствие в бизнес-классе — примерно до 70%. А оставшиеся 30% приходятся на «премиум» и «де люкс». Я думаю, что в этой пропорции мы и останемся. Но если поймем, что макроэкономическая ситуация корректирует спрос, то мы, безусловно, скорректируем свою стратегию.
— Расскажите про итоги «Донстроя» в 2016 году? Можете озвучить выручку, объем продаж?
— Прогнозная выручка от продаж составляет 35 млрд рублей — это на 40% больше, чем было в 2015 году. Что касается проданных площадей, то прогнозный объем — 150 тысяч кв. метров, что на 49% больше прошлогоднего результата.
Но вообще мы считаем более правильным сравниваться с 2014 годом, когда на фоне резкого ослабления рубля у всех девелоперов был колоссальный ажиотажный спрос. Так вот, в квадратных метрах мы в этом году продали больше, чем тогда: в позапрошлом году наш результат был 112 тысяч кв. метров. Правда, в тех объемах была несколько выше доля «де люкса» и «премиума». Сейчас уровень жизни у людей снизился, и те, кто два года назад был готов покупать «премиум», спустились на ступеньку ниже и покупают «бизнес».
— А цена квадратного метра упала или выросла?
— У нас выросла.
— Странно, многие московские девелоперы говорят именно о падении «ценника»…
— Статистика может периодически фиксировать падение цены. Это объясняется тем, что в конкретный промежуток времени в продажу выводятся новые корпуса с ценой ниже, чем в домах более высокой степени готовности.
Как это происходит у нас: мы стартуем с низких цен, потом практически раз в месяц их поднимаем. В результате если мы стартовали, например, со 180 тысяч за квадратный метр, то через год цена уже 220 тысяч. Но если мы в этот момент выводим на продажу следующий корпус, то опять стартуем со 180 тысяч. И статистика будет говорить о том, что у нас даже в рамках одного проекта произошла корректировка цены вниз. А на самом деле это не корректировка цены, это вывод нового объема на продажу.
— А падение маржи застройщика вы наблюдаете?
— Маржа, безусловно, уменьшается. И, я думаю, это норма. Сейчас в принципе маржинальность уменьшается во всех областях, наверное, за исключением сельского хозяйства. Хотя это тоже не заслуга аграриев — это заслуга санкций. Но мы еще три-четыре года назад говорили о том, что не надо ждать кризиса, нужно учиться управлять своими затратами, пока у нас есть для этого период стабильности.
— Какова сегодня маржа застройщика?
— Она зависит от многих показателей — например, от локации, потому что у земельных участков разная кадастровая стоимость. От того, с какой ценой вы входили в проект. Важно также и то, какой продукт вы создаете. Ни для кого не секрет, что все, что мы зарываем в землю, все наши подземные паркинги — это обременения для проекта. «Донстрой» всегда отличался тем, что закладывал в проект машино-места с большим запасом: в наших проектах есть и трех-четырехуровневые подземные паркинги. Мы понимаем, что это не увеличивает нашу маржу. Но мы идем на это осознанно, поскольку это позволяет нам убрать машины с придомовой территории и сделать проект, соответствующий тому высокому статусу, который мы заявляем при выводе его на рынок.
— Маржа девелопера больше в «де люксе» или «бизнесе»?
— Конечно, она больше в «де люксе». Мы больше вкладываем в отделочные материалы, в инженерные системы, в планировочные решения, но и маржу мы получаем выше. Правда, чтобы заключить одну сделку в «де люксе», уходит в десятки раз больше сил, чем в «бизнесе». Если раньше сделки в «де люксе» могли совершаться за две недели, то сегодня вы можете работать с клиентом до двух месяцев, а то и до полугода до момента сделки. Плюс клиенты стали достаточно хорошо подкованы при выборе будущей квартиры и сегодня они нам задают такие технические вопросы, которые пять лет назад нам никто не задавал. Поэтому если на одной стороне весов лежит большая маржа, то на другой стороне — время и усилия, которые вы тратите для закрытия сделки.
— Эксперты говорят, что рынок первичной недвижимости в Москве стал конкурентом подмосковного рынка новостроек, и спрос из области перетекает в Москву, где цены сопоставимы, а качество проектов выше. Для вас этот тренд заметен?
— На некоторых объектах это чувствуется, например, на «Символе». Проект находится всего в 5 километрах от Кремля, но при этом на вылетной магистрали — шоссе Энтузиастов, которое связано с востоком Московской области. И в этом проекте мы чувствуем интерес жителей Подмосковья из таких городов, как, например, Балашиха и Ногинск. Если человек по этому направлению каждый день ездит на работу, и у него есть финансовая возможность с помощью ипотеки или наших программ рассрочки переместить место проживания чуть ближе к месту приложения труда, он этим пользуется.
А вот в «Сердце столицы» таких клиентов намного меньше. Так что, мне кажется, тренд перетекания спроса из Подмосковья в Москву проявляется на абсолютно конкретных проектах — тех, которые стоят на вылетных магистралях.
— Что еще с точки зрения главных тенденций на рынке жилья кажется вам особенно интересным в 2016 году?
— Мне кажется, что именно в этом году все девелоперы наконец осознали ту мысль, которую последние пять лет нам пытались донести городские власти. Нам уже давно говорят: «Ребята, мы уходим от точечной застройки, мы осваиваем промышленные территории, мы создаем комфортную среду». И вот сейчас все девелоперы, которые видят свою стратегию именно в присутствии на московском рынке новостроек, осознали, что нужно входить в промышленные зоны.
— То есть вы с редевелопментом завода «Серп и молот» чувствовали себя в известной степени первопроходцами?
— Да, и это было непросто. Мы очень долго работали над этой площадкой, готовились к выходу на стройку четыре года. Урегулировали отношения более чем с тридцатью собственниками, решали вопросы с техническими условиями, с подключениями. Я уже не говорю про демонтаж цехов, которые были построены на заводе, ориентированном на работу в военное время. Они были построены из такого материала, который должен был выдержать не один, и не два авиационных удара. И то, что мы сегодня строим на этой площадке одновременно две очереди — это результат действительно многолетней работы.
По следующим нашим площадкам, тоже достаточно крупным, мы идем сейчас чуть энергичнее, чуть быстрее, просто потому что мы уже понимаем, какие вещи можно делать параллельно.
— Если вернуться к ситуации на рынке. Насколько существенным в этом году был для вас фактор ипотеки? Помогла ли господдержка ипотеки конкретно вашей компании, которая строит бизнес-класс и премиальное жилье?
— Помогла, безусловно. В тот момент, когда ставки по кредитам на жилье взлетели до 15-17% годовых, ипотечные кредиты перестали выдаваться, и продажи в эконом- и бизнес-классе практически встали. Оперативное решение по субсидированию ставки позволило, по сути, вдохнуть жизнь в рынок. Продажи очень быстро восстановились. И я считаю это одним из ярчайших примеров того, как наше государство в непростое время, когда ему приходится решать колоссальный объем кризисных задач, умеет очень быстро и своевременно принять эффективное решение.
— Сколько у вас сейчас ипотечных покупателей?
— Средняя доля по портфелю получается в пределах 25%, но в бизнес-классе доля ипотеки доходит до 30%. В сегменте «премиум» кредит привлекают 9% покупателей, а в «де люксе» — около 7%.
— Боитесь ли прекращения господдержки, ведь Минстрой не намерен продлевать программу?
— Я думаю, что сейчас это уже не страшно. Потому что за прошедшее время ключевая ставка снизилась, и банки смогли создать свои собственные ипотечные программы, которые ничем не хуже программ с господдержкой. Например, банк «ВТБ 24», с которым мы очень плотно сотрудничаем, сегодня по программе с господдержкой дает на наши проекты ставку 10,9%, а по своей собственной программе — 11,6%. Дельта всего 0,7 процентного пункта — это уже сопоставимые вещи.
— Около года назад представители «Донстроя» говорили, что доля импорта в ваших проектах составляет 20%. Удалось ли сократить эту цифру?
В среднем эта доля сохраняется, поскольку она приходится в основном на закупку отделочных материалов и высокотехнологичного оборудования в части инженерии, лифтов и так далее. Это те позиции, которые в жилье классов «бизнес» и выше пока, к сожалению, не могут быть заменены продукцией российских производителей. Мы принципиально не экономим на качестве. Например, в этом году закупали лифты для проектов «Суббота» и «Символ», для первого выбрали Schindler, для второго — KONE, и там и там оборудование европейской сборки.
— Какие-то другие способы оптимизации затрат используете?
Как раз сейчас активно развиваем партнерскую программу с зарубежными и отечественными производителями строительных материалов и оборудования. Суть ее в установлении прямых контактов с производителями, что в том числе позволит оптимизировать затраты. Но главное в этой программе для нас в другом.
Дело в том, что от начала проектирования до ввода объекта в эксплуатацию проходит не менее пяти-семи лет. Колоссальный срок для развития технологий. Партнерская программа позволит нам в буквальном смысле «обогнать время» и уже на этапе разработки проектной документации закладывать в проекты технологии будущего. Это достигается путем вовлечения партнеров в процесс проектирования в качестве консультантов, и получения первоочередного доступа к лучшим новаторским идеям, в том числе находящимся на этапе разработки. В итоге наш покупатель получит инновационный продукт, который и через много лет будет оставаться на пике актуальности.
— А в чем интерес производителей?
Во-первых, для них это гарантия крупных объемов сбыта продукции. Например, по нашим строящимся и планируемым к реализации проектам общая площадь фасадов составляет более 2,4 млн кв. метров, а общее количество лифтов — около 1060 штук. Кроме того, производители прямо говорят, что крайне заинтересованы возможностью представить свою продукцию на знаковых и узнаваемых объектах «Донстроя».
— В этом году было несколько сделок по слиянию и поглощению крупных компаний — я имею в виду «Мортон» и ПИК, ФСК «Лидер» и ДСК-1. Как вы думаете, о чем говорит этот тренд? Для себя вы рассматриваете расширение бизнеса за счет покупки конкурента?
— Мы пока точно не рассматриваем варианты приобретения каких-то компаний. Скорее, «Донстрой» ориентирован на приобретение новых проектов.
Что касается рынка Москвы и его укрупнения, то, насколько я знаю, в Москве сегодня действует более 220 застройщиков, которые реализуют порядка 500 проектов одновременно. Мне кажется, что при таком количестве говорить о трагичном укрупнении рынка рановато. С другой стороны, потребителю выгодно, когда появляются очень крупные застройщики, и связано это с тем, что крупный девелопер реализует долгосрочную, а не краткосрочную стратегию. Его не интересует реализация одного проекта и на этом сворачивание деятельности. Если у девелопера есть долгосрочная стратегия, то он совершенно точно будет бороться за качество своего девелоперского портфеля и качество продукта. А от этого потребитель только выиграет.
— Ваша выручка от продаж в 2016 году — 35 млрд рублей, 20 из них пошло на инвестиции, плюс вы что-то платите по кредитному портфелю. «Донстрой» — прибыльная компания?
— Если бы мы были убыточной компанией, нам бы не хватало денег на жизнь, и мы бы привлекали новые кредиты.
— А вы не привлекаете?
— За три последних года мы ни копейки кредитных денег не взяли. Ни у кого. Мы беремся только за такие проекты, которые в состоянии реализовать на собственный оборотный капитал.
— То есть кредитный портфель сокращается?
— Сокращается. Мы гасим кредиты по графику. За шесть лет погасили на 50 млрд рублей.
— То есть вам близка позиция одного из акционеров Capital Group Павла Тё, который говорит «все вернем и ничего брать не будем»?
— Это всего лишь бизнес-решение. Кто-то для себя решает, что возьмет 10 млрд рублей и через два года их вернет. Это обычный коммерческий риск, на который бизнесмены идут абсолютно осознанно. Мы для себя приняли решение, что реализуем проекты без привлечения кредитов. Два прошедших кризиса в девелоперской отрасли показали, что легче нестабильность проходят компании с минимальной долговой нагрузкой.
— Весной этого года «Донстрой» продал MR Group проект жилого комплекса на Дмитровском шоссе. Получается, вы не просто наращиваете портфель, но и пересматриваете его, уходя от каких-то проектов? Почему?
— Мы никогда не скрывали, что у нас есть ряд площадок, выставленных на продажу, и одной из них был проект в Ильменском проезде. К этой же категории относятся площадки в Дорохове, в Сочи, в Строгине. Их мы готовы продать, и рынок об этом знает. Мы просто соизмеряем тот экономический эффект, который мы можем получить от проекта, продолжая в него вкладывать свои ресурсы — временные, административные, финансовые — с тем, что мы могли бы получить, вкладывая все эти ресурсы в какую-то другую площадку.
— А Строгино вам чем не угодило?
— У нас там функция — торгово-административная, мы в ней не очень сильны, это не наш профиль. Мы ведем переговоры с разными контрагентами на предмет либо совместной реализации, либо продажи. Поэтому пока мы эту площадку не запустили в стройку, занимаемся выпуском исходно-разрешительной документации.
— Кстати о площадке в Сочи. «Донстрой» не планирует изменять свою стратегию работы только внутри Москвы?
— Нет. В столице мы знаем целевую аудиторию, а целевая аудитория знает нас. Мы знаем этот рынок, понимаем ситуацию по многим площадкам, можем оценить возможные проблемы и знаем, как их решать. В регионах для нас будет абсолютно новый рынок. И хотя все говорят, что кризис — это рынок возможностей, мне кажется, пока нам есть, где использовать эти возможности здесь. Все-таки портфель в разработке в 4 с лишним млн кв. метров не позволяет продуктивно отвлекаться на что-то другое.
— Вы уже упомянули, что в следующем году планируете вывести на рынок новый проект в «де люксе». Собираетесь ли анонсировать еще какие-нибудь новые проекты?
— В конце следующего года мы планируем выйти на строительство 100 тысяч кв. метров в 3-м Силикатном проезде, недалеко от нашего проекта «Сердце столицы». Это будет высотный жилой комплекс, спроектированный архитектором Павлом Андреевым и ориентированный на очень-очень молодую целевую аудиторию — людей, которые ведут гиперактивную жизнь. Таких трудоголиков, которые большую часть жизни проводят за пределами своего дома и не готовы инвестировать в «золотые» квадратные метры.
— То есть дом без шикарной отделки, но с эффективными планировками?
— Да, рациональные и не очень большие планировки, без излишнего пафоса и без переплаты за этот пафос. Формат для тех, кого квадратный метр интересует с точки зрения «приехать поспать». Что кривить душой, у нас есть люди, которые живут именно в таком режиме, и это в основном молодые люди.
— Сейчас в Москве проходят общественные слушания по правилам землепользования и застройки (ПЗЗ). Я слышала мнение, что теперь компаниям, не успевшим получить проект планировки территории или ГПЗУ на площадки, которые их интересуют, фактически придется добавить год к согласованию градостроительной документации. Что вы обо всем этом думаете?
— Если вы обратили внимание, я в принципе никогда излишне не защищаю город там, где его не нужно защищать, и где он нас действительно прижимает. Но здесь я хочу сказать: у застройщиков есть своя задача, нашей целью является зарабатывание прибыли в рамках тех площадок, которые есть возможность вовлечь в девелоперский оборот. Задача правительства Москвы — другая, это все-таки в первую очередь защита интересов москвичей. И именно в рамках решения своей основной задачи правительство Москвы вынесло на общественные слушания ПЗЗ. Да, это отчасти создаст нам сложности. Да, у нас удлинится график получения исходно-разрешительной документации. Но послушайте, не может город защищать интересы застройщиков. Он все-таки решает другую задачу.
— Сегодня все застройщики в Москве уходят в промзоны, если речь идет о крупных проектах. И все говорят про промзоны как про потенциал для развития. Но есть же еще в Москве громадные территории, застроенные некачественным жильем — тем, что не вошло в программу сноса пятиэтажек. С вашей точки зрения, есть ли какой-то экономический смысл и интерес для девелоперов прийти на реорганизацию застроенных территорий?
— Основная боязнь девелопера связана не с тем, чтобы взять большую территорию с тяжелой устаревшей застройкой и на ее месте создать что-то новое. Мы все безумно боимся расселения. Это очень сложно. Для девелопера такая деятельность — очевидно непрофильная компетенция, а город это делает по мере возможности и по мере появления у него фонда под расселение.
— Тяжело убедить людей переехать туда, куда вы предлагаете?
Крайне не просто. Люди выдвигают свои требования без каких-либо ориентиров на существующие нормы расселения; мы подбираем на каждый запрос несколько вариантов квартир, потом согласовываем с жителями расселяемых домов, если варианты их не устраивают, подбираем другие варианты и так далее. В итоге каждый расселенный квадратный метр получается для нас практически «золотым». Потому что человек понимает, что мы заложники ситуации — если он откажется от расселения, никуда мы не денемся и пойдем у него на поводу. Иначе мы просто не снесем дом. Под конец расселения в доме остается 5% людей, с которыми вы в принципе не можете договориться, кроме как решить вопрос безумными деньгами — не большими, а именно безумными. Мы недавно прошли этот путь по одному из проектов, и сейчас с удовольствием возьмем передышку хотя бы на несколько лет. И только потом, возможно, вернемся к рассмотрению аналогичного проекта.
Беседовала Ольга НАБАТНИКОВА