Аналитики Экосистемы Kalinka и девелопера Dar подвели итоги мая 2026 года на первичном рынке жилой недвижимости бизнес- и премиум-классов в московских небоскребах (40+ этажей). Самый дешевый лот в бизнес-сегменте площадью 18,9 кв. м на 42-м этаже оценивается в 15,8 млн руб. (около 836 тыс. руб. за кв. м). Самый дорогой лот на первичном рынке премиум-класса представлен площадью 765 кв. м оценивается в 1,1 млрд руб. (66 этаж).
Количество лотов в продаже в сегменте бизнес-класса достигло 6,7 тыс. (387 тыс. кв. м), что на 45% больше, чем годом ранее. Доля небоскребов по объему предложения в лотах составляет 30% от всего предложения на рынке бизнес-класса. Всего на первичном рынке бизнес-класса представлено 44 небоскреба.
Средневзвешенная цена предложения в сегменте небоскребов бизнес-класса составила 606 тыс. руб. за кв. м, показав рост на 13% к предыдущему кварталу. Ключевыми факторами роста стали: высокий спрос на фоне программ рассрочки от застройщиков (в том числе беспроцентной на срок 1–3 года), растущий интерес к инвестициям в недвижимость бизнес-сегмента, а также увеличение финансовой нагрузки на девелоперов в связи с ужесточением требований по 214-ФЗ в 2025 году.
«Раньше небоскребы воспринималось как удивительное архитектурное решение, а сейчас это градостроительная норма. Скорее, дома ниже 20 этажей теперь считаются необычными. В условиях дефицита земли в центре города, развитие Москвы по азиатскому сценарию закономерно. Многие хотят жить ближе к центру, но места в центре больше не становится. Высотное жильё позволяет большему количеству людей жить там, где хочется. Долгое время высотное строительство велось ради самой высотности – такие проекты были и остаются статусными. Но их развитие принимает новый вектор. Например, в первых проектах небоскребов, в Москва-Сити много внимания отдали архитектуре, инженерии и логистике (развязкам), но забыли про общественные зоны. А сейчас, во-первых, уделяется внимание расположению, во-вторых, качеству среды. Например, жилой проект Solos – самая близкая к парку “Сокольники” новостройка, у жителей будут потрясающие виды на парк и город. Да, это небоскрёб, но с ощущением жизни на природе. К тому же, в проекте будут продуманные общественные пространства и разносценарное благоустройство территории с площадью почти 7 тыс. кв. м., на территории появится линейный лесопарк с хвойными и лиственными деревьями, кустарниками и цветниками, задуманный как продолжение большого городского парка», — говорит Анна Усатова, коммерческий директор девелопера Dar.
Лидером по стоимости среди округов стал Западный административный округ (ЗАО), где средневзвешенная цена за год выросла на 21% и достигла 670 тыс. руб. за кв. м. На втором месте — Юго-Западный округ (ЮЗАО) с показателем 643 тыс. руб. за кв. м (годом ранее предложения в небоскребах выше 40 этажей в округе отсутствовали). Замыкает тройку Северный округ (САО) — 624 тыс. руб. за кв. м (+3% к маю 2025 года). В Центральном округе (ЦАО) предложение в небоскребах бизнес-класса отсутствует.
Округ | СВЦ май 2025, руб./кв. м | СВЦ май 2026, руб./кв. м | Прирост за год |
ВАО | — | 530 621 | — |
ЗАО | 555 523 | 669 940 | +21% |
САО | 606 402 | 623 875 | +3% |
СВАО | 528 202 | 574 237 | +9% |
СЗАО | 502 171 | 553 813 | +10% |
ЮАО | 516 918 | 622 220 | +20% |
ЮВАО | 535 495 | 489 615 | –9% |
ЮЗАО | — | 642 587 | — |
ЦАО | 464 995 | — | — |
Самый дорогой лот на первичном рынке бизнес-класса представлен в небоскребе в районе Коньково. Это квартира площадью 252 кв. м на 46-м этаже стоимостью 261 млн руб. (средняя цена — около 1,04 млн руб. за кв. м).
Самый дешевый лот зафиксирован в небоскребе в Даниловском районе. Студия площадью 18,9 кв. м на 42-м этаже оценивается в 15,8 млн руб. (около 836 тыс. руб. за кв. м).
Таким образом, разница в цене между самым дорогим и самым дешевым лотом составляет 245,2 млн руб., а в цене за квадратный метр — около 200 тыс. руб.
В премиум-сегменте основной объем предложения сосредоточен в Москва-Сити. По итогам мая 2026 года общий объем предложения в небоскребах составил 804 лота (77,7 тыс. кв. м), что на 168% больше, чем год назад. Рост связан с выходом новых проектов в 2025–2026 годах: One Tower от MR Private, «Аурус» от Страна Девелопмент и «Начало» от Донстрой. Доля небоскребов по объему предложения в лотах составляет 26% от всего предложения на рынке премиум-класса. Всего на первичном рынке в премиум-классе представлено 7 небоскребов. Средневзвешенная цена достигла 1,1 млн руб. за кв. м, что на 22% выше показателя годичной давности.
Самый дорогой лот на первичном рынке премиум-класса представлен в небоскребе в Пресненском районе. Стоимость апартамента площадью 765 кв. м составляет 1,1 млрд руб. (66 этаж). Самый дешевый лот на первичном рынке премиум-класса представлен также в Пресненском районе. Это квартира площадью 31,9 кв. м за 35 млн руб. (40 этаж).
«Рынок московских небоскрёбов бизнес-класса и премиум классов демонстрирует уверенный рост. Ключевыми драйверами стали массовый выход новых проектов в 2025 году и высокий спрос, поддержанный программами беспроцентной рассрочки. В премиум-классе объём предложения взлетел в 2,7 раза, а цена преодолела отметку 1,1 млн руб. за «квадрат» — это следствие выхода новых знаковых объектов в Москва-Сити и переориентации инвесторов на более дорогие активы. Мы ожидаем, что тренд на укрепление цен сохранится до конца года на фоне ограниченного объёма готового жилья и продолжающегося интереса к недвижимости как к защитному инструменту» — отмечает Виктория Григорьева, управляющий партнер Экосистемы Kalinka.